Дефекты недвижимости до продажи, сорвется ли покупка?

Подписание предварительного договора купли-продажи является важным моментом при покупке недвижимости , но что произойдет, если покупатель обнаружит недостатки и дефекты объекта недвижимости после его подписания?

Утечки , трещины , структурные проблемы или нарушения городского планирования и строительства могут поставить под угрозу ценность или пригодность недвижимости для проживания. Однако покупатель может защитить себя, это его право, и у него есть различные инструменты, которые позволяют ему принять меры для предотвращения экономического ущерба .

Что подразумевается под дефектами имущества?

Дефекты — это материальные или юридические недостатки, которые существенно снижают ценность или пригодность имущества для его предполагаемого использования. Они могут быть:

дефекты материалов, такие как просачивание воды, плесень, трещины в стенах, неработающие системы;
дефекты кадастрового или градостроительного права, такие как злоупотребления при строительстве, несоответствия разрешительным документам, непригодность для проживания;
дефекты документов, связанные, например, с отсутствием ипотеки, сервитутов или арестов, способных нанести ущерб правам покупателя.

Продавец должен продать недвижимость без дефектов, ипотеки или залогов , а также в соответствии с нормами городского планирования и строительства. В противном случае после заключения сделки купли-продажи покупатель может воспользоваться гарантийными мерами, предусмотренными статьей 1490 Гражданского кодекса, в отношении любых обнаруженных существенных недостатков.

Однако данное действие не может быть осуществлено, если недостатки обнаружены после подписания предварительного договора, который еще не является основанием для приобретения права собственности на имущество. Положение будущего покупателя , заранее предоставленного в распоряжение некачественного товара, юридически не аналогично положению фактического покупателя , уже ставшего обладателем права собственности.

В случае неисполнения предварительного договора не допускается применение гарантии продавца, указанной в вышеуказанном положении, и применяются общие правила, касающиеся неисполнения договора.

Когда можно отказаться от предварительного договора купли-продажи?

Как правило, компромисс по недвижимости (предварительный договор купли-продажи) обязывает стороны заключить окончательный договор, так называемый акт . Он не передает право собственности на имущество, а лишь обязывает подрядчиков заключить дополнительный договор, по которому будет осуществляться передача права собственности.

Если продавец по разным причинам (одной из которых является проведение ремонтных работ) передал ключи от объекта недвижимости будущему покупателю, может случиться так, что в объекте будут выявлены серьезные дефекты, из-за которых покупатель больше не захочет заключать сделку.

После установления факта нарушения продавцом своих обязательств можно будет расторгнуть договор и получить возврат в двойном размере задатка , который мог быть внесен покупателем в соответствии со статьей 1385 Гражданского кодекса . В положении также указывается, что исполняющая сторона (будущий покупатель) по своему усмотрению может потребовать исполнения договора или его расторжения — в этом случае возмещение убытков будет регулироваться общими правилами.

Альтернативные действия обычно применяются в тех случаях, когда удвоение суммы депозита считается недостаточным для компенсации понесенных убытков . Напоминаем, что возврат задатка в двойном размере является формой расторжения внесудебного договора, поскольку ущерб уже определен количественно и не требует доказательства перед судьей.

Как происходит расторжение договора?

Мы увидели, что отказ от требования внесения двойного депозита предоставит покупателю дополнительные альтернативные средства правовой защиты.

Будущий покупатель может сначала обратиться к судье с просьбой расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательств будущим продавцом в соответствии со статьей 1453 Гражданского кодекса .

Для того чтобы договор был признан расторгнутым, нарушение должно иметь существенную значимость . Это значит, что пороки должны быть определенной тяжести.

Наличие дефектов не может быть оправдано только потому, что кто-то передумал заключать сделку.

Данное требование также является обязательным в случае вывода средств с возвратом двойного депозита.

Только наличие недостатков в конструкции объекта недвижимости или невозможность его использования надлежащим образом или в соответствии с договоренностью может служить основанием для расторжения договора и возмещения причиненного ущерба. Приняв это решение, покупатель освобождается от выполнения своего обязательства, а если оно уже выполнено, он получит возврат денег.

В случае обнаружения незначительных дефектов покупатель может потребовать только возмещения ущерба без прерывания договорных отношений, например, возмещения расходов, которые были необходимы для устранения обнаруженного дефекта.

Необходимым условием для применения мер правовой защиты в случае неисполнения является то, что дефекты не были известны или легко распознаваемы. Если дефекты были очевидны или даже были сообщены будущему покупателю и приняты им, то вмешательство с использованием вышеизложенных средств правовой защиты будет невозможным.

Исполнение договора посредством постановления судьи

Последняя альтернатива, предлагаемая вышеупомянутой статьей 1385 Гражданского кодекса, в случае неисполнения обязательства будущим продавцом, заключается в принятии мер по получению конкретного исполнения. В случае предварительного договора покупатель может фактически обратиться в судебный орган в соответствии со статьей 2932 Гражданского кодекса с просьбой о передаче права собственности, если другая сторона отказывается дать свое согласие.

На этом этапе, после того как передача права собственности состоялась, покупатель может потребовать снижения цены продажи в связи с обнаруженными дефектами. Таким образом, вы будете освобождены от уплаты остатка или, если вы уже заплатили полную стоимость, от получения возврата, даже частичного, суммы.

Каковы меры правовой защиты в случае несоответствия градостроительным нормам?

Нарушения в градостроительстве могут иметь очень серьезные последствия, поскольку они могут помешать подписанию акта или сделать его недействительным. В частности:

несоблюдение требований градостроительства препятствует передаче права собственности;
непригодность жилья для проживания может поставить под угрозу возможность получения ипотеки или законного проживания в этой недвижимости.

Даже в этих случаях покупатель может отказаться от заключения окончательного договора и освободить себя от договорных обязательств. В этом случае будут применяться положения о нарушении договора, касающиеся договоров с взаимным исполнением.

Из этого следует, что он сможет потребовать расторжения предварительного договора и возмещения убытков.

Как предотвратить проблемы, связанные с наличием дефектов

Чтобы избежать длительных, дорогостоящих и утомительных судебных разбирательств, связанных с наличием дефектов или несоответствий в объекте недвижимости, который вы собираетесь приобрести, целесообразно: