Rekor fiyatlara rağmen dairelerin yarısı peşin alındı

Son bir yılda konut fiyatlarındaki durdurulamaz artış, Noterler Birliği'nin resmi istatistiklerinin ortaya koyduğu gerçekle çelişiyor: Mayıs ayında metrekare fiyatı 1.836 avroya ulaşarak %6,7 artış gösteren dairelerin yarısı peşin satın alınıyor. Bu bariz çelişkinin çok basit bir açıklaması var: URV Medeni Hukuk profesörü ve UNESCO Konut Kürsüsü direktörü Sergio Nasarre, "konuta erişim giderek daha fazla kutuplaşıyor" diyor.

Bazıları için daire satın almak, masaya para koymak kadar basit. Nasarre, bu kesimin çoğunlukla hem yerleşik hem de yabancı, mirasçı ve yatırımcı olmak üzere üst orta sınıf olduğunu belirtiyor. Diğerleri içinse, Katalonya'daki gelir kısıtlamasına ve yaygın kıtlıklara rağmen fiyatların hızla arttığı alım satım piyasası veya kiralama piyasası bir seçenek değil. URV profesörü, "Gençler ve alt orta gelirliler hem geleneksel alım satım hem de kiralamadan zorla çıkarılıyor ve bu durum daha fazla gerginlik ve eşitsizlik yaratıyor," diye ekliyor.

Barselona veya Madrid'de bir ev için bir konaklama çalışanının 25 tam maaşa ihtiyacı var.

Nakit alımlar, gayrimenkul balonunun zirvesinde en düşük noktasına ulaştı. Noterler Birliği'ne göre, o dönemde işlemlerin yalnızca %40'ı ipotek finansmanı olmadan tamamlanmıştı. O tarihten sonra nakit alımlar arttı ve konut krizi nedeniyle konut fiyatlarının düştüğü ve krediye erişimin zorlaştığı 2013 yılında zirveye ulaştı. Bu noktada düşüşe geçtiler. 2024 yılında İspanya'da satın alınan evlerin %47,3'ünün ipotek finansmanı vardı ve geri kalanı (%52,7) masada satın alındı. Bu hafta yayınlanan Mayıs 2025'e ait son rakamlar, finansman oranının arttığını, ancak nakit alımların %50'ye yakın kaldığını gösteriyor. Noterler Birliği'ne göre, bu veriler, INE'nin kullandığı Tapu Sicilinden elde edilenlerden daha yüksek oranda ipoteksiz alım olduğunu gösteriyor çünkü nakit ödenen evlerin yasal olarak kaydedilmesi gerekmiyor. Bu nedenle, satış senedinin hiç düzenlenmediği veya işlemden bir süre sonra düzenlendiği durumlar var. Bu profesyonellerin elindeki bilgiler, her ay gerçekleşen işlemlerin gerçek zamanlı bir anlık görüntüsünü sunuyor.

Maaşlar, tasarruf kapasitesi ve aile desteği fark yaratıyor. Birkaç gün önce yayınlanan bir UGT analizi bu hususu vurguluyor. Konaklama ve perakende sektörlerinde çalışanlar (gençlerin, yüksek öğrenimsizlerin veya göçmenlerin yoğun olduğu işler) en stresli bölgelerde hem satın alma hem de kira ödeme konusunda ciddi zorluklarla karşı karşıya.

Bu rapora göre, bu alanda çalışan bir çalışanın ortalama bir ev satın alabilmesi için 52 yıldan fazla net maaşa (bu maaşın %40'ını ayırması) ihtiyacı var. Katalonya veya Madrid gibi şehirlerde, 60 m²'lik bir dairenin fiyatı 300.000 €'yu aşabiliyor ki bu da bir konaklama sektöründe çalışan bir çalışanın yıllık 20 ila 25 tam maaşına denk geliyor. Raporda, "İncelenen sözleşmelerin maaş tabloları, konut fiyatlarıyla karşılaştırıldığında, bir daireye mülkiyet yoluyla erişmenin imkansız olduğunu gösteriyor" deniyor.

Mevcut konut politikaları, orta ve düşük gelirli kişilerin konut edinmesini zorlaştırıyor.

Kira söz konusu olduğunda durum daha da dramatik. Konaklama, perakende ve temizlik gibi sektörlerde çalışanlar, Madrid veya Barselona gibi şehirlerde genellikle net maaşlarının neredeyse %100'ünü kiraya harcamak zorunda kalıyor. "En iyi senaryoda, uluslararası kuruluşların önerdiği net maaşın %40'lık eşiği çok aşılmış durumda," diyorlar. Çalışmada analiz edilen 195 durumda, kiranın net maaşın %40'ından azını oluşturduğu durumların yalnızca %15'inde görülüyor. "Mevcut ücretlerle, çalışanlar konut piyasasından fiilen dışlanıyor," diye sonuca varıyorlar.

Sergio Nasarre'ye göre mevcut konut politikaları da yardımcı olmuyor. "Orta ve düşük gelirli insanların ev edinmesini zorlaştırıyor ve kiralamak da bir seçenek değil." Sonuç olarak, oda kiralamak gibi güvencesiz durumlar artıyor.