Ongelijkheid in gemeentebelastingen: huizen van een miljoen pond betalen slechts 0,03%

De ongelijkheid binnen het gemeentebelastingstelsel is blootgelegd in nieuwe cijfers die exclusief met This is Money zijn gedeeld. Volgens een analyse van analysebureau PropertyData betalen inwoners van Londen gemiddeld 0,27 procent van de waarde van hun woning aan gemeentebelasting per jaar. Dit betekent dat ze proportioneel gezien de laagste rekeningen van het land hebben.

Ondertussen betalen inwoners van Newcastle Upon Tyne en Preston 0,79 procent, een groter deel van de waarde van hun woning dan waar ook in Groot-Brittannië. Dit komt op een moment dat Labour naar verluidt een herziening van het gemeentebelastingstelsel overweegt, dat al lang bekritiseerd wordt omdat inwoners van sommige rijke gebieden verhoudingsgewijs veel minder betalen dan inwoners van achtergestelde gebieden. Momenteel worden huizen ingedeeld in verschillende belastingschijven, variërend van AH tot AH. De rekeningen die mensen in die schijven betalen, worden door elke lokale overheid vastgesteld en variëren sterk in Groot-Brittannië.

In Wandsworth, Zuid-Londen, bedraagt ​​de gemiddelde gemeentebelasting voor iemand die in een woning in Band D woont bijvoorbeeld £ 990,07, terwijl in Newcastle de gemiddelde gemeentebelasting momenteel £ 2.463,98 bedraagt. Dit ondanks het feit dat de gemiddelde woning in Wandsworth £ 691.000 kost, vergeleken met £ 205.000 in Newcastle. De gemiddelde gemeentebelasting voor een woning in Band D in Engeland bedraagt ​​in 2025-2026 £ 2.280. De analyse van PropertyData, gebaseerd op woningen in Band D, suggereert dat huishoudens in Newcastle en Preston bijna drie keer zoveel gemeentebelasting betalen als percentage van de lokale huizenprijzen. Het onderzoek toonde ook aan dat inwoners van Liverpool jaarlijks het equivalent van 0,73 procent van de waarde van hun woning aan gemeentebelasting betalen, terwijl dit in Nottingham 0,72 procent is. Aan de andere kant van het spectrum staan ​​huishoudens in Romford in Londen en Chelmsford in Essex. Zij betalen jaarlijks het equivalent van 0,48 procent van de waarde van hun huis aan gemeentebelasting.

Een ander probleem met het gemeentebelastingstelsel is dat de tarieven gebaseerd zijn op de waarde van een woning in 1991. Dit betekent dat in gebieden waar de huizenprijzen snel zijn gestegen, mensen die in zeer dure huizen wonen, nog steeds relatief weinig belasting hoeven te betalen. Het onderzoek van PropertyData belicht een huis in Kilburn, Noordwest-Londen, dat in juli 2024 voor £ 3,46 miljoen werd verkocht. Gebaseerd op de waarde in 1991 valt het in gemeentebelastingtarief F, dat destijds geldt voor woningen met een waarde tussen de £ 120.001 en £ 160.000. De huiseigenaar betaalt daar jaarlijks £ 2.940,96 aan gemeentebelasting, wat neerkomt op 0,03 procent van de waarde. Maar de nieuwe eigenaar van een huis in tarief F in Preston, dat in december 2024 voor £ 202.500 werd verkocht, zou £ 3.396,94 betalen, wat neerkomt op 1,67 procent van de waarde.

Zo betaalt de bewoner van een woning in band E in Preston, die in juli 2025 voor £ 148.500 werd verkocht, momenteel jaarlijks £ 3.015,67 aan gemeentebelasting – het equivalent van 2,03 procent van de aankoopprijs. Vergelijk dat met een woning in band E die in augustus 2024 voor £ 4,3 miljoen in Noordwest-Londen werd verkocht, met een gemeentebelasting van £ 2.487,85 – slechts 0,06 procent van de waarde van de woning. Gebaseerd op de gemeentebelasting als percentage van de huizenprijzen, betekent dit dat de woning in band E in Preston 29 keer duurder is dan de woning in Noordwest-Londen. 'Gemeentebelasting is oneerlijk en willekeurig', aldus Michael Dent, directeur van PropertyData. 'Op basis van verouderde taxaties uit 1991 ervaren huiseigenaren nu een geografische en individuele woningloterij, waarbij het bedrag dat ze betalen afhangt van een theoretische taxatie van 34 jaar geleden en hoe de prijzen in hun regio sindsdien zijn veranderd. Woningen in dezelfde gemeentelijke belastingschijf zouden landelijk ongeveer evenveel waard moeten zijn, maar een ongelijkmatige prijsgroei heeft geleid tot grote verschillen in de gemiddelde waarde van woningen in schijf D per stad.'

Er zijn brede oproepen geweest voor een hervorming van de gemeentebelasting. Rapporten geven aan dat er in de najaarsbegroting van 26 november ingrijpende wijzigingen in het stelsel van onroerendgoedbelasting op de agenda staan. Een suggestie is dat de regering overweegt om zegelrecht en gemeentebelasting te vervangen door één jaarlijkse heffing. Het idee hiervoor kwam uit een rapport van vorig jaar van Tim Leunig, hoofdeconoom bij de centrumrechtse denktank Onward. Leunig opperde dat de huidige zegelrecht vervangen zou moeten worden door een nieuwe nationale jaarlijkse onroerendgoedbelasting die niet geldt voor woningen onder de £ 500.000. Er zou dan ook een lokale onroerendgoedbelasting komen ter vervanging van de gemeentebelasting voor alle woningen, ongeacht de waarde.

Deze lokale onroerendgoedbelasting zou 0,44 procent per jaar bedragen over de eerste £ 500.000 van alle woningen, met een maximum van £ 2.200, met een minimum van £ 800 per huishouden per jaar. Voor een woning van £ 100.000 zou de gemeentelijke belasting £ 800 bedragen, voor een woning van £ 300.000 £ 1.320 en voor een woning van £ 500.000 of meer zou de volledige £ 2.200 worden betaald. Dit zou betekenen dat huishoudens veel te winnen zouden hebben in gebieden waar de huizenprijzen lager zijn. De heer Leunig stelt dat de tarieven gekoppeld zouden moeten worden aan de inflatie en dat de fiscale waarde van de woning bij elke verkoop opnieuw zou moeten worden vastgesteld. In het rapport van Leunig werd ook vermeld dat gemeenten hun eigen tarief zouden moeten mogen vaststellen. Hij stelt echter dat een tarief van 0,44 procent van de waarde van een huis tot £ 500.000 voldoende zou zijn om de huidige inkomsten van lokale overheden uit gemeentebelastingen te dekken: £ 37 miljard in het begrotingsjaar 2023-2024.

Huurders zouden onder dit systeem de nieuwe onroerendgoedbelasting niet hoeven te betalen, zoals hun verhuurder wel zou moeten doen. Verhuurders zouden echter waarschijnlijk hun huur verhogen om de rekening te dekken. Naast een gemeentebelasting die gekoppeld is aan de huidige woningwaarde, zou de regering ook kunnen overwegen om extra schijven te creëren. Minister van Volkshuisvesting Steve Reed heeft een herwaardering van bestaande gemeentebelastingschijven tijdens deze zittingsperiode, die duurt tot 2029, uitgesloten, maar het creëren van extra schijven wordt hier mogelijk niet in opgenomen. Momenteel zijn er acht gemeentebelastingschijven, van de goedkoopste A-schijf tot de duurste H-schijf. Jeremy Leaf, makelaar in Noord-Londen en voormalig voorzitter van de Rics Residential Commission, denkt dat de invoering van nieuwe schijven gemakkelijker zou zijn dan een volledige hertaxatie op basis van de huidige woningwaarde.

Hij gelooft dat er minstens twee extra belastingschijven gecreëerd kunnen worden en dat dit de overheid broodnodige extra inkomsten zou opleveren. 'De verhouding tussen de huidige waarde van onroerend goed en de betaalde gemeentebelasting is veranderd naarmate de huizenmarkt sindsdien aanzienlijk is geëvolueerd', zegt Leaf. 'Het lijkt erop dat de plaatsen waar de waarde het meest is gestegen, vaak te weinig betalen en vice versa. Huishoudens met een lager inkomen betalen over het algemeen een hoger percentage van hun inkomen aan gemeentebelasting.'

'Ons is echter verteld dat een herwaardering voorlopig niet zal plaatsvinden, omdat de onvermijdelijke verhogingen voor sommige huishoudens politiek moeilijk te accepteren zouden zijn. Aan de andere kant vinden we dat een verlenging van de huidige tarieven, die door elke lokale overheid worden vastgesteld, gemakkelijk kan worden doorgevoerd en wat extra inkomsten kan opleveren.'