Onroerendezaakbelasting huizenprijsloterij: Hoe eigenaren van huizen van miljoenen ponden 0,03% betalen

De ongelijkheid van het stelsel van gemeentelijke belasting is blootgelegd in nieuwe cijfers die exclusief met This is Money zijn gedeeld.

Volgens een analyse van het analysebureau PropertyData betalen inwoners van Londen gemiddeld 0,27 procent van de waarde van hun woning per jaar aan gemeentebelasting. Dit betekent dat ze proportioneel gezien de laagste rekeningen van het land hebben.

Ondertussen betalen mensen die in Newcastle Upon Tyne en Preston wonen 0,79 procent, een groter percentage van de waarde van hun woning dan waar ook in Groot-Brittannië.

Dit gebeurt op een moment dat Labour naar verluidt overweegt om het stelsel van gemeentelijke belasting te herzien . Dit stelsel is al lang bekritiseerd omdat inwoners van rijke wijken in verhouding veel minder betalen dan inwoners van achtergestelde wijken.

Momenteel worden huizen ingedeeld in verschillende bandbreedtes, variërend van AH tot AH. De rekeningen die mensen in deze bandbreedtes betalen, worden door elke lokale overheid vastgesteld en variëren enorm in Groot-Brittannië.

In Wandsworth, in het zuiden van Londen, bedraagt ​​de gemiddelde gemeentebelasting voor iemand die in een woning in Band D woont bijvoorbeeld £ 990,07, terwijl in Newcastle de gemiddelde gemeentebelasting voor een woning in Band D momenteel £ 2.463,98 bedraagt.

En dat terwijl de gemiddelde woning in Wandsworth £691.000 kost, vergeleken met £205.000 in Newcastle.

De gemiddelde gemeentebelasting voor een woning in band D in Engeland bedraagt ​​in 2025-2026 £ 2.280.

Uit de analyse van PropertyData, die gebaseerd was op woningen in categorie D, blijkt dat huishoudens in Newcastle en Preston bijna drie keer zoveel gemeentebelasting betalen als percentage van de lokale huizenprijzen.

Uit het onderzoek bleek ook dat inwoners van Liverpool elk jaar het equivalent van 0,73 procent van de waarde van hun woning aan gemeentebelasting betalen. In Nottingham is dat 0,72 procent.

Aan de andere kant van het spectrum staan ​​huishoudens in Romford in Londen en Chelmsford in Essex. Zij betalen jaarlijks het equivalent van 0,48 procent van de waarde van hun huis aan gemeentebelasting.

Een ander probleem met het gemeentelijke belastingstelsel is dat de tarieven gebaseerd zijn op de waarde van een onroerend goed in 1991.

Dat betekent dat in gebieden waar de huizenprijzen snel zijn gestegen, mensen die in hele dure huizen wonen, nog steeds relatief weinig belasting hoeven te betalen.

Uit het onderzoek van PropertyData blijkt dat er in juli 2024 een huis in Kilburn, in het noordwesten van Londen, werd verkocht voor £ 3,46 miljoen.

Gebaseerd op de waarde in 1991 valt het in gemeentebelastinggroep F, waarin destijds eigendommen zaten met een waarde tussen de £ 120.001 en £ 160.000.

De huiseigenaar betaalt daar elk jaar £ 2.940,96 aan gemeentebelasting, wat overeenkomt met 0,03 procent van de waarde van de woning.

Maar de nieuwe eigenaar van een huis in band F in Preston, dat in december 2024 voor £ 202.500 werd verkocht, zou £ 3.396,94 betalen - wat neerkomt op 1,67 procent van de waarde.

Zo betaalt de bewoner van een huis in band E in Preston, dat in juli 2025 voor £ 148.500 werd verkocht, momenteel £ 3.015,67 aan gemeentebelasting per jaar - het equivalent van 2,03 procent van de aankoopprijs.

Vergelijk dat eens met een huis in band E dat in augustus 2024 in Noordwest-Londen voor £ 4,3 miljoen werd verkocht. De gemeentebelasting bedraagt ​​£ 2.487,85, wat neerkomt op slechts 0,06 procent van de waarde van het huis.

Op basis van het percentage gemeentebelastingen in de huizenprijzen betekent dit dat een woning in band E in Preston 29 keer duurder is dan een woning in Noordwest-Londen.

'Gemeentebelasting is oneerlijk en willekeurig', zegt Michael Dent, directeur bij PropertyData.

'Op basis van verouderde taxaties uit 1991 ervaren huiseigenaren nu een geografische en individuele woningloterij, waarbij het bedrag dat zij betalen afhangt van een theoretische taxatie van 34 jaar geleden en van hoe de prijzen in hun omgeving sindsdien zijn veranderd.

'Onroerend goed in dezelfde gemeentelijke belastingschijf zou landelijk ongeveer evenveel waard moeten zijn, maar de ongelijkmatige prijsgroei heeft geleid tot grote verschillen in de gemiddelde waarde van onroerend goed in schijf D per stad.'

Er zijn veel oproepen gedaan om de gemeentebelasting te hervormen.

Volgens berichten zouden er in de begroting van 26 november ingrijpende wijzigingen in het onroerendgoedbelastingstelsel kunnen worden doorgevoerd.

Een suggestie is dat de overheid overweegt om de zegelrechten en de gemeentebelasting te vervangen door één jaarlijkse heffing.

Het idee hiervoor komt voort uit een rapport van vorig jaar van Tim Leunig, hoofdeconoom bij de centrumrechtse denktank Onward.

Leunig stelde voor om de huidige zegelbelasting te vervangen door een nieuwe nationale jaarlijkse onroerendgoedbelasting die niet geldt voor huizen onder de £ 500.000.

Er zou dan ook een lokale onroerendgoedbelasting komen, ter vervanging van de gemeentelijke belasting voor alle huizen, ongeacht de waarde.

Deze lokale onroerendgoedbelasting zou worden geheven tegen 0,44 procent per jaar op de eerste £ 500.000 van alle woningen, met een maximum van £ 2.200, met een minimum van £ 800 per huishouden per jaar.

Voor een woning van £ 100.000 bedraagt ​​de gemeentebelasting £ 800, voor een woning van £ 300.000 bedraagt ​​de rekening £ 1.320 en voor een woning van £ 500.000 of meer moet het volledige bedrag van £ 2.200 worden betaald.

Dat zou betekenen dat huishoudens veel te winnen hebben in gebieden waar de huizenprijzen lager zijn.

Lees meer

De heer Leunig zegt dat de tarieven gekoppeld moeten worden aan de inflatie en dat de fiscale waarde van het onroerend goed elke keer dat het huis wordt verkocht, opnieuw moet worden vastgesteld.

In het rapport van Leunig werd ook vermeld dat gemeenten hun eigen tarief moeten kunnen vaststellen.

Hij stelt echter dat een tarief van 0,44 procent van de waarde van een huis tot £ 500.000 voldoende zou zijn om de huidige inkomsten van lokale overheden uit gemeentebelastingen te dekken: £ 37 miljard in het begrotingsjaar 2023-2024.

Huurders hoeven onder dit stelsel geen onroerendgoedbelasting te betalen, terwijl hun verhuurder dat wel moet. Verhuurders zullen echter waarschijnlijk hun huur verhogen om de kosten te dekken.

Naast een gemeentebelasting die gekoppeld is aan de huidige waarde van onroerend goed, zou de overheid ook kunnen overwegen om extra tarieven in te voeren.

Minister van Volkshuisvesting Steve Reed heeft een herwaardering van bestaande gemeentelijke belastingtarieven tijdens deze parlementstermijn, die duurt tot 2029, uitgesloten. Het creëren van extra tarieven valt hier echter mogelijk niet onder.

Momenteel zijn er acht gemeentelijke belastingschijven, van de goedkoopste A-schijf tot de duurste H-schijf.

Jeremy Leaf, makelaar in Noord-Londen en voormalig voorzitter van Rics Residential, denkt dat het makkelijker zou zijn om nieuwe banden in te voeren dan een volledige hertaxatie op basis van de huidige vastgoedwaarden.

Hij is van mening dat er minstens twee extra bands kunnen worden opgericht, wat de overheid broodnodige extra inkomsten zou opleveren.

'De verhouding tussen de huidige waarde van onroerend goed en de betaalde gemeentebelasting is veranderd naarmate de huizenmarkt zich sindsdien aanzienlijk heeft ontwikkeld', aldus Leaf.

'Het lijkt erop dat juist op de plekken waar de waarden het meest zijn gestegen, de mensen vaak onderbetalen en vice versa.

'Huishoudens met een lager inkomen betalen doorgaans een hoger percentage van hun inkomen aan gemeentebelasting.

'Ons is echter verteld dat er voorlopig geen herwaardering zal plaatsvinden, omdat de onvermijdelijke verhogingen voor sommige huishoudens politiek moeilijk te accepteren zijn.

'Anderzijds zijn wij van mening dat een uitbreiding van de huidige tarieven, die door de lokale overheid worden vastgesteld, eenvoudig haalbaar is en extra inkomsten kan opleveren.'